Une "amnistie de légalisation" pour les propriétés rurales ?
- par Ibiza-Legal
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En mai 2024, le gouvernement des îles Baléares a adopté un décret visant à simplifier et à accélérer les procédures administratives. L'un des aspects importants de ce décret est son effet sur la légalisation des constructions illégales. Dans ce contexte, certains parlent d'une "amnistie" en matière d'urbanisme.
Cependant, les nouvelles mesures ne sont pas tant une amnistie pour les délits de construction qu'une voie légale pour résoudre les problèmes d'illégalité. Sous certaines conditions, les propriétaires auront la possibilité de régulariser une situation pour laquelle il n'y a pas eu de recours légal à Ibiza au cours des dix dernières années.
Une propriété construite sans permis de construire peut être démolie par le gouvernement. Cependant, si le gouvernement n'intente pas d'action contre cette propriété pendant 8 ans, la propriété devient protégée et ne peut pas être démolie. (De même, un bâtiment protégé par les droits acquis n'est pas techniquement légal, mais il est toléré par l'administration, car il est en dehors des normes de construction applicables "fuera de ordenación".
Jusqu'à présent, les travaux de rénovation étaient interdits dans ces parties de bâtiment construites illégalement. Ce nouveau décret prévoit une période limitée de 3 ans pendant laquelle le propriétaire peut soumettre un projet de légalisation demandant que les structures illégales soient rendues légales. Cette légalisation permet à la propriété d'être considérée comme totalement légale. Des travaux de rénovation peuvent alors être effectués dans les parties du bien qui étaient auparavant considérées comme illégales.
Le nouveau décret-loi ne permet l'application de la légalisation que pour les propriétés rurales ("suelo rustic comun"). L'amnistie s'applique à toutes les constructions illégales dans ces zones qui ont plus de 8 ans. Les propriétés situées dans les zones de construction développées ("suelo urbano") ne sont pas couvertes par cette loi. Dans le cas des zones protégées ("suelo rustico protegido"), le décret ne s'applique qu'aux parties de bâtiments qui ont été construites avant la publication du décret d'urbanisme du 29 mai 2014. Pour les zones de conservation de la nature ("zona ANEI"), la date limite est le 10 mars 1991 (promulgation de la première loi sur la conservation de la nature). Malheureusement, certaines parties du décret ne sont pas aussi clairement définies, et nous devrons donc attendre de voir dans la pratique quelle sera la position de l'administration sur ces zones grises juridiques.
Le propriétaire du bien à légaliser doit payer une amende, que le décret désigne par euphémisme comme un paiement monétaire ("prestación economica"). Au cours de la première année d'application du règlement, 10 % de la valeur des bâtiments à légaliser doivent être payés. La deuxième année, ce pourcentage est de 12,5 % et la troisième année de 15 %. En outre, la demande de légalisation doit être accompagnée d'un projet technique décrivant des mesures correctives écologiques ("medidas correctoras"), telles que la réduction de la consommation d'eau ou l'augmentation de l'efficacité énergétique. Une condition préalable fondamentale est de prouver que la partie du bâtiment à légaliser a réellement été construite plus de 8 ans auparavant. Il ne suffit pas d'affirmer que les travaux de construction ont été effectués il y a plus de 8 ans. Des preuves juridiquement tenables (photographies aériennes, factures d'artisans) sont nécessaires pour prouver pleinement que le délai de prescription est dépassé.
Il convient de vérifier si le bien immobilier en question remplit toutes les conditions d'application du décret-loi, avant de soumettre son projet par l'intermédiaire d'un architecte ou d'un architecte technique. Lors de l'évaluation de la situation juridique, il convient de prendre en considération les aspects positifs (accès à la légalisation complète du bien), mais aussi les aspects négatifs du processus de légalisation. Selon le décret, une fois légalisé, le bien ne peut pas être utilisé pour la location touristique. Cette limitation doit même être expressément mentionnée dans le registre foncier. La loi est en vigueur depuis que le Conseil de l'île d'Ibiza (Consell), compétent en matière d'urbanisme, a approuvé le décret le 9 juillet 2024 par publication au Journal officiel (BOIB) sans y apporter de modifications significatives.