Steuern und Immobilien auf den Balearen

Dieser Artikel gibt einen Überblick über die im Zusammenhang mit einer Immobilie anfallenden Steuern und erläutert, welche wichtigen Änderungen im Bereich der Steuergesetze Immobilienkäufer und Verkäufer seit 2012 beachten sollten.

I. Steuern, die beim Erwerb bzw. der Veräußerung einer Immobilie anfallen

a) Grunderwerbssteuer bzw. Mehrwertsteuer

Private Käufer einer Immobilie müssen beim Erwerb einer Immobilie entweder Grunderwerbssteuer oder Mehrwertsteuer zahlen.

Grunderwerbssteuer ist grundsätzlich bei bereits genutzten Immobilien zu zahlen und Mehrwertsteuer fällt in der Regel an, wenn es sich um den Ersterwerb eines Neubaus vom Bauunternehmer handelt.

Seit 2012 sind auf den Balearen die Grunderwerbssteuer für Immobilien gestiegen. Statt der bisher geltenden 7% werden zwischen 8% und 10% Grunderwerbssteuer fällig. Die Grunderwerbssteuer ist eine staatliche Steuer, die jedoch von den autonomen Regionen erhoben wird. Sie ist vom Erwerber der Immobilie zu entrichten und es wird der reale Wert der Immobilie zugrunde gelegt.

Seit der Gesetzesänderung wird die Grunderwerbssteuer anhand einer progressiven Tabelle zwischen 8% und 10% abhängig vom Gesamtwert der Immobilie berechnet:

  • Bis 400.000 Euro: 8%
  • Von 400.001 bis 600.000 Euro: 9%
  • Ab 600.001 Euro: 10%

 Der Käufer einer gebrauchten Immobilie muss bei einem Kaufpreis bis 400.000,- € 8% Steuern zahlen. Der darüber hinausgehende Kaufpreis wird bis 600.000,- € mit 9% und darüber hinaus mit 10% besteuert. Wird also ein Haus zu einem Kaufpreis von 800.000,- € gekauft, beträgt die Grunderwerbssteuer für den Käufer insgesamt 70.000 € (8,75 %). Auch die Steuerbelastung beim Erwerb von Neubauten ist gestiegen. Galt bis Ende 2012 noch ein reduzierter Mehrwertsteuersatz von 4% für Privatleute, so gilt seit dem 1. Januar 2013 ein Mehrwertsteuersatz von 10%. Hinzukommt eine auf 1,2 % (vorher 1%) gestiegene Stempelsteuer, so dass der private Erwerber eines Neubaus vom Bauträger mit derzeit 11,2 % Steuern rechnen muss.

b) Auch die staatliche Gewinnsteuer ist Anfang 2012 erhöht worden.

Der private Veräußerer einer Immobilie ist verpflichtet, Gewinnsteuer zu zahlen. Sie liegt für Residente seit dem 1. Januar 2012 bei einem Gewinn von bis zu 6.000,- Euro bei 21%, bei 25% für die weiteren 6.001 bis 24.000 Euro und bei 27% ab 24.000,01 Euro. Für Nichtresidente wurde der Steuersatz von 19% auf 21% erhöht, und dies unabhängig von eventuellen Doppelbesteuerungsabkommen. Es lohnt sich, die genaue Höhe der Gewinnsteuer beim Immobilienverkauf von einem Fachmann ausrechnen zu lassen, da es eine Reihe von Vergünstigungen gibt, beispielsweise dann, wenn die Immobilie vor 1986 erworben wurde.

c) Gemeindliche Plusvalia.

Bei der sogenannten Plusvalia handelt es sich um die gemeindliche Wertzuwachssteuer. Sie wird ebenfalls bei der Veräußerung einer Immobilie fällig. Nach dem Gesetz ist die Plusvalia vom Verkäufer zu zahlen, jedoch kann die Zahlung durch Vertrag auf den Käufer abgewälzt werden. Die Höhe der Plusvalia hängt von verschiedenen Faktoren ab, z.B. der Größe des Grundstückes und der Dauer, die die Immobilie sich im Eigentum des Veräußerers befand.

II. Einkommenssteuer

a) Residente in Spanien.

Jeder der seinen gewöhnlichen Aufenthalt in Spanien hat und über ein regelmäßiges Einkommen verfügt, ist grundsätzlich verpflichtet einmal jährlich eine Einkommenssteuererklärung (declaración de la renta) abzugeben. Versteuert wird das gesamte Einkommen. Die Höhe des Steuersatzes richtet sich nach der Höhe des Einkommens, wobei der Eingangssteuersatz bei 24% und der Höchststeuersatz für die Steuerjahre 2012 und 2013 bei maximal 52% liegen werden.

b) Nichtresidente.

Auch nichtresidente Immobilieneigentümer sind verpflichtet einmal im Jahr eine Steuererklärung abzugeben. Nutzen die Eigentümer die Immobilie ausschließlich selber, so muss man ein fiktives Einkommen versteuern, welches auf Grundlage des Katasterwertes errechnet wird. Die Frist zur Abgabe der Steuererklärung läuft bis zum 31. Dezember des jeweiligen Jahres.

III. Jährliche Grundsteuer (sog. IBI)

Jeder Eigentümer einer Immobilie, egal ob Resident oder Nichtresident, ist zur Zahlung des sogenannten IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) verpflichtet. Bei dieser Steuer handelt es sich um die gemeindliche Grundsteuer, die jährlich im Herbst fällig wird. Der Zahlungsbeleg für den IBI enthält neben der Angabe über den gezahlten Betrag noch weitere interessante Informationen. So kann man dem Beleg die Katasterreferenz und den Katasterwert entnehmen.